Apartman ve sitelerdeki ortak alanların dış cephelerinin boyanması hususu KMK'nın 19'uncu maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre dış cephe badana veya boyasının farklı renkte yaptırılabilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5'inin "yazılı muvafakati" gerekmektedir. Bu “yazılı muvafakat” tek tek imza toplamak suretiyle alınabileceği gibi Genel Kurul kararıyla da alınabilmektedir. AnotherWorld sitesinin toplam sahip sayısını = 283 olarak hesaplayalım. 226 kişinin tamamının olumlu yazılı onayı (imzası) gerekmektedir. 226 kişinin "EVET yeni bir renk istiyoruz" demesi gerekiyor. Ancak 9 Temmuz 2023'te alınan kararda mevcut yönetimin toplantıda siteyi farklı bir renge boyamak için 4/5 çoğunluk oyu yoktu. Bu nedenle yapılan işlem yasa dışıdır. Gerekli hukuki işlemler devam etmektedir.

Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptıktan sonra dış cephenin farklı renklere boyandığını ve 4/5 "yazılı muvafakat" bulunmadığını tespit ederse, sanıklara restorasyonu için uygun bir süre verir. Davacı, kararı uygulayıp, dış cephedeki eski boyanın mevcut boyayla değiştirilmesini talep eder. İcra emrinin verilen süre içerisinde yerine getirilmemesi halinde icra yoluyla gerçekleştirilir. Masraflar, yönetim bütçesinden ödenmez. Çünkü bu karar maliklerin kararı olmadan yönetimin başına buyruk davranışı ile olduğu için masrafları mevcut yönetici kişisel olarak ödeyecektir. 

Hayır! Boya bedelini mahkemenin suçlu olarak gördüğü kişi ödeyecektir. Mahkemenin "Müdahalenin önlenmesi ve restorasyon" kararı vermesi halinde davalı, mahkeme ve icra masraflarını, kaybeden taraftan kesilecek avukatlık ücretini ve dış cephenin restore edilmesi için katlanılan boya masraflarını öder. Karara rağmen sanığın gereğini yapmaması halinde karar tenfiz (icra) yoluyla yerine getirilir. Bu durumda icra harç ve giderleri ile icra avukatlık ücretleri de davalı/borçlu tarafından ödenir.

Aksini iddia eden kişiler hukuka aykırı yorum yapmakta veya kasten yalan söylemektedir.

Bunun için 3 seçenek var.
A) Bir yönetici
B) Denetici (Kontrolör)
C) Binadaki malik sayısının 1/3'ü = Yani 95 taşınmaz malikinin imzası ile.

İki yöntem mevcuttur.

• Toplantının tarihini, yerini ve gündem maddelerini gösteren bir belge tarafınıza gösterilir ve imzalarsınız. Bu şekilde bu davetiyeyi gördüğünüzü bize bildirmiş olursunuz. Bu, toplantının farkında olduğunuz anlamına gelir.
• Davetiye zarfları hazırlanır. Bu zarfların iade kayıtlı zarflar olması ve üzerinde barkod bulunması gerekmektedir. Bu zarf PTT görevlisi tarafından ev adresinize teslim edilecektir. Evde değilseniz PTT görevlisi bazen zarfları ikinci kez dağıtacaktır. PTT görevlisi sizi evde bulamazsa zarfı muhtarlığa bırakır ve kapınıza yapışkanlı bir not yapıştırır. PTT görevlisinin bu zarfı size bizzat veya muhtarlığa teslim etmesi gerekmektedir. Başkasına teslim edilen zarflar Türkiye Cumhuriyeti Tebligat Kanununa aykırıdır.

Not: Komşulara, kapıcılara veya yöneticilere teslim edilen zarflar yasa dışı dağıtım türleridir.

2021-2022 yıllarında yapılan toplantı çağrılarının birçok kişiye beyaz zarflarla (zarf üzerinde barkod olmadan) iletildiği gözlemlendi. Bu işlem Türk Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı olduğundan bu şekilde yapılan toplantılar da hukuka aykırıdır. 09 Temmuz 2023'te yapılan toplantıda da kısmen benzer sorunlar yaşandı. Tiyatro toplantısında taklit seçimler yapıldı.

9 Temmuz 2023 Toplantısının Usulsüzlüğü: 9 Temmuz 2023 tarihinde yapılan son toplantı için KMK uyarınca herhangi bir bildirim yapılmamıştır. Toplantı duyurusu WhatsApp üzerinden Word dosyası eklenerek yapılmış olup güncel tapu sahibi listesine göre, tüm sahiplere taahhütlü bir mektup gönderilmedi. Bu durum KMK'nın da aleyhinedir.

Sonuç: Yukarıda sıralanan usulsüzlükler dikkate alındığında, 2021-2022 yıllarında yapılan KMK toplantıları ile 9 Temmuz 2023 tarihinde yapılan son toplantının hukuka aykırı olduğu ve iptal edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir. 2021-2022 yıllarında yapılan KMK toplantıları ile 9 Temmuz 2023 tarihinde yapılan son toplantının iptali için gerekli hukuki işlemler başlatılmıştır.

Not: 9 Temmuz 2023 tarihi itibarıyla güncellenen Tapu Sahipleri Listesi ile Hazirun Listesinin karşılaştırılması, mağdur maliklerin tespitine yardımcı olacaktır.

KMK'nın 31. maddesine göre KMK toplantılarında Hazirun Listesi tutulması zorunludur. Bu listede toplantıya katılan ve katılmayan tüm kat maliklerinin bilgileri bulunmalıdır. Ne yazık ki yönetim bilinçli ya da bilinçsiz olarak bu görevi yerine getirememiştir. Mevcut daire ve villa sahiplerinin toplantıya katılım listesinde yer almadığı görülmüştür. Bazı röportajlarda birçok daire/villa sahibi bize zarf almadıklarını bildiriyor.

Güncel Olmayan Katılımcı Listesinin Sonuçları: Katılımcı Listesinin güncel olmaması, toplantıya katılan veya katılmayanların tam olarak belirlenememesine neden olur. Örneğin 3 yıl önce evini satan bir kişinin malik listesinde aktif görünmesi ancak o daireyi satın alan kişinin listede yer almaması hak kaybı yaratmaktadır.

Talepler: 2021-2022-2023 yıllarında yapılan KMK toplantılarında kullanılan Hazirun Listelerinin güncel olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Bu bilgiler düzeltildikten sonra adil bir toplantıdan bahsedebiliriz. Katılımcı Listesinin güncel olmaması nedeniyle toplantıya katılamayan veya katılımı yanlış kaydedilen kat maliklerinin haklarının korunması.

Ek Bilgi: Toplantı davet mektuplarının mevcut kat sahiplerine gönderilmesi gerekirken farklı kişilere gönderildiğine dair deliller mevcuttur. Toplantıda alınan kararların iptali için yasal işlem başlatıldı.

KMK'nın 29. maddesine göre KMK toplantılarının kat maliklerinin kolaylıkla erişebileceği bir yerde yapılması gerekiyor. AnotherWorld sitesinde toplantı için uygun bir mekanın olduğu ortaya çıktı. Ancak Kat Malikleri Toplantısı AnotherWorld sitesine 3 km uzaklıktaki bir otel/ticari tesiste yapıldı. Bu durum kanunen tam anlamıyla bir sorun teşkil etmese de mevcut yönetimin ret oyu verebilecek katılımcı sayısını azaltmak amacıyla uzak bir yer seçtiği anlaşılıyor.

Toplantı Yeri Katılımı Azaltır:
Toplantı yerinin 3 km uzakta seçilmesi katılımı önemli ölçüde azalttı. 284 ünitelik bir siteden sadece 25 asıl katılımcının bulunması bu durumun açık bir göstergesidir. Toplantıya gelenlerin buluşma yerini bulmakta zorlandığı ve sokakta bir garsonun rehberliğine ihtiyaç duyduğu da dikkat çekti.

Buluşma Yeri Bilinçli Olarak Seçildi:
Sitede toplantılar için uygun mekanlar bulunurken, mevcut yönetimin siteye 3 km uzaklıktaki kendi otel/ticari işletmesinde toplantı düzenlemesi kasıtlı bir tercih olarak değerlendirilebilir. Bu, yönetimin katılımı azaltarak kendisine karşı oy verecek kişi sayısını azaltmak istediği şeklinde yorumlanabilir. Yönetimin bu tutumu kendi işinin reklamını yaptığı ve kendi kişisel çıkarı için ticari çıkar sağladığı şeklinde de yorumlanabilir.

Ek Bilgiler: Toplantıya katılanların toplantı yerini bulmakta zorlandıkları ifadeleri. Yönetimin toplantı yerini seçerken katılımı artırmaya yönelik herhangi bir adım atmadığına dair kanıt.

Mevcut yönetimin toplantı karar tutanağı, kat malikleri toplantısında görüşülerek karara bağlanan konulara aykırı hazırlanmıştı. Bu durumun KMK'ya aykırı olduğunu ve hak ihlallerine yol açtığını belirtelim.

Toplantı Karar Defterindeki İhlaller:
Toplantıda görüşülen ve karara bağlanan konuların toplantı karar dokümanında eksik veya yanlış yer alması. Mesela 6 aylık avans aidatı konusu toplantıda dile getirilmemesine rağmen Karar Defterine eklendi.

Kararların Paylaşılmasında Gecikme:
Toplantıda kararların 3-4 gün içerisinde hem Whatsapp üzerinden paylaşılacağı hem de panolarda yayınlanacağı sözü verildi. Ne yazık ki bu söz yerine getirilmedi. Kararlar ancak toplantıdan 27 gün sonra kurulda ilan edildi. Şehir dışında veya yurt dışında yaşayan mülk sahipleri, WhatsApp üzerinden belgeyi boşuna bekledi. Bu gecikmenin bilinçli olarak yapıldığı düşünülüyor. Böylece kat maliklerinin hukuki itiraz hakları engellenmiş oluyor.

Katılımcı Sayısında Hile Yapmak:
Toplantıya asıl+vekil toplam katılımcı sayısı 77 olurken, tutanaklara 16 vekâletname daha eklenerek katılımcı sayısı 93'e çıkarıldı. Bu durum, toplantının bitiminden sonraki günlerde de yönetim lehine vekâletname toplandığı ve yönetimin oy çoğunluğunu sağlamak adına usulsüzlük yaptığı yönünde şüpheler uyandırmaktadır.

Bu yanıt, mevcut yönetimin daire sahiplerinin WhatsApp ve Telegram gruplarında ifade özgürlüğünü kısıtlaması ve şeffaflık eksikliği konusundaki endişelerini dile getiriyor.

WhatsApp Grubunda Yazma Kısıtlaması:
Yönetim, WhatsApp grubunda sadece yönetimin yazı yazmasına izin vererek daire sahiplerinin ifade özgürlüğünü kısıtladı. Her ne kadar malikler ile kiracılar arasında karışıklık bahane olarak gösterilse de, yönetimin kat maliklerinin listesi ve iletişim bilgilerine sahip olması nedeniyle bu kısıtlamanın haklı bir gerekçesi bulunmamaktadır.

Telegram Grubundaki Usulsüzlükler:
Yönetimin oluşturduğu "Başka Bir Dünya Kat Sahiplerini Bilgilendiriyor" adlı Telegram grubunda da usulsüzlükler var.

Kişi listesi gizlenir, bu da tüm katılımcıların sahip olduğu anlamına gelir. Ancak bazı kişilerde bu özelliğe sahip olmadığı bilinmektedir. Örneğin; yönetim üyeleri, sahip olmayan akraba üyeler.
285 bağımsız bölümü bulunan sitede sadece 101 Telegram kullanıcısı yer alıyor. Bu konuya yanıt olarak bazı maliklerin birden fazla dairesi olduğu ve bu nedenle sayının az olduğu söylense de bazı maliklerin Telegram grubuna dahil olmadığı ve kendilerine bildirimde bulunulmadığı da biliniyor. Katılmak isteyen bazı sahiplerin talepleri dikkate alınmıyor. Bu sayede yönetimi eleştirebilecek kişiler gruba dahil edilmediği için şehir dışında veya yurt dışında bulunan sahiplerin sitedeki olumsuzluklardan habersiz kalması sağlanır.
Yönetimi eleştiren kişilerin mesajları silinerek gruptan çıkarılır.
Telegram'da yapılan isimsiz oylamalarda hangi sahiplerin oy kullandığı bilinmediği için anket oyları adil değil.

Yönetimin getirdiği bu kısıtlamalar, kat maliklerinin bilgi alma, soruşturma ve ifade özgürlüğünü ihlal etmektedir. Bazı maliklere verilen bu ayrıcalık diğer maliklere verilmediği için haksızlıktır. Bu durum KMK'ya ve şeffaf yönetim ilkelerine aykırıdır.

Bu yanıt, sitemizin ortak kullanım alanı olan otoparkın Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) aykırı olarak konut sakinlerine kiralanmasıyla ilgili endişeleri ve iptal talebini ifade etmektedir.

Yasadışılıklar ve Aykırılıklar:
Otopark sitemizin ortak kullanım alanı olup KMK 3.maddesine göre tüm kat malikleri eşit kullanım hakkına sahiptir.
Yönetim yüksek aidat talep etse de otopark için ek bir "kira parası" talep ediyor.
KMK'nın 20. maddesine göre depo, otopark gibi zaruri ihtiyaçlar için kullanılan ortak alanlar oy çokluğuyla dahi kiralanamaz.
Otoparkın kiralanabilmesi için Yönetim Planında değişiklik yapılması ve 4/5 çoğunluk oyu alınması gerekmektedir.
Yönetim, KMK'nın aksine, çoğunluk oyu ile otoparkı kiraladı.

Yasal haklar:
KMK'nın 20. maddesine göre kat malikleri, yönetim kurulunun KMK'ya aykırı kararlarının iptali için dava açabilir. KMK'ya aykırı kararlardan dolayı oluşan zararlardan da yönetim kurulunu sorumlu tutabilirler.

Çözüm:
Sitemizin otoparkının kiraya verilmesi KMK'ya aykırı olup iptal edilmesi gerekmektedir. Bu hukuka aykırı uygulamadan mağdur olan kat maliklerinin yasal haklarını kullanabilmeleri için gerekli adımlar atılmıştır.

Bu cevap, mevcut yönetimin spor salonu ekipmanları için bağımsız bölüm başına 60 Euro talep etmesine rağmen ne alınacağının ve bu konuda usulsüzlüklerin belirsizliğine işaret ediyor.

Düzensizlikler:
KMK'ya göre bu tür harcamalar için malikin onayı gerekiyor. Yönetim, fiyat teklifi almadan ve sahiplerine sunmadan, satın alınması planlanan ürünler için 60 Euro talep ediyor. Normal prosedür aşağıdaki gibidir. Yönetici, çeşitli spor malzemeleri firmalarından ürün modelleri ve fiyat teklifleri alarak toplantıda sahiplerine sunar. Sahipler bu fiyat seçeneklerinden birine oy verebilir veya bu seçeneğin gündem dışı bırakılması yönünde oy kullanabilir.

Yönetim, 9 Temmuz 2023 tarihli toplantıda nelerin satın alınacağı ve ne kadara mal olacağı konusunda net bir bilgi vermedi ancak kişi başına 60 Euro rastgele oylamaya sunuldu.

Ayrıca mevcut spor salonu ekipmanlarının ne olacağı da belli değil. Mevcut malzemeler kullanılacak mı yoksa satılacak mı? Yönetim bu sorulara cevap veremeyince işi zamana bıraktı.

Aylar sonra Telegram grubunda yönetimin gösterdiği marka ve modeller internet sitelerinde çok daha ucuzken, yönetim daha yüksek fiyatlı seçeneği tercih etti. Şüpheli bir davranış.

Bu belge, mevcut yönetimin park kolonlarına kepenk sistemi kurması ve bunun can güvenliğimizi riske atması konusundaki kaygıları dile getiriyor.

Riskler ve Tehlikeler:

Kolonlar binanın ana taşıyıcı sisteminin bir parçası olup, herhangi bir müdahale öncesinde statik hesaplarının yapılması ve gerekli izinlerin alınması gerekmektedir.
Çivi çakmak veya kolona delik açmak gibi işlemler kolonun taşıma kapasitesini zayıflatabilir ve binanın çökme riskini artırabilir.
Yönetim tarafından otopark kolonlarına panjur sistemi takıldı. Bu sistem kolonlara zarar vererek binanın statik güvenliğini tehlikeye atıyordu.
Panjur sisteminin ağırlığı da kolonlara ilave yük bindirerek riski artırmaktadır.

Yasal haklar:
KMK'nın 18. maddesine göre kat malikleri, ana yapının güvenliğini tehlikeye sokacak işlemlere karşı dava açabilecek. Ayrıca bu işlemlerden dolayı doğacak zararlardan yönetim kurulunu sorumlu tutabilirler.

Çözüm:
Otopark kolonlarına kurulan panjur sistemi can güvenliğimizi tehlikeye atmaktadır. Bu sistemin derhal kaldırılması ve gerekli önlemlerin alınması için yasal işlem başlatılmıştır.

Yukarıdaki form üzerinden bize dilediğiniz soruları sorabilirsiniz. Yayınlanmasını istediklerinizi yayınlayabiliriz. Gizli tutmak istediğiniz bilgileri gizli tutacağız.

E-posta yoluyla bize ulaşabilirsiniz. E-posta adresimiz: admin@alanyatr.com